J-REITについて勉強中です


J-REITについて少し見ていました。見ている・・といことで、勉強中です。
素人なので、頼りになるのは常識感です。もちろん色々な基本的に知っておかないといけないことがたくさんあると思います。
日本ビルファンドさんのホームページより
>http://www.nbf-m.com/nbf/beginner/vol01/index.html
>初めてのJ-REITより
>J-REITは、主に投資家から集めた資金と借入金などで不動産投資を行い、そこから生まれる収益を投資家に分配する金融商品です。
>J-REIT投資と株式投資では、課税や株価変動において決定的な違いがあります。まずJ-REITは利益(配当可能所得)の90%以上を投資主に分配すれば、分配金が損金として控除され、実質的に法人税は課税されません。このため、J-REITの分配金は不動産事業会社の配当金よりも高くなります。また、さまざまな事業を手掛ける株式会社と比べると、不動産投資・運営に特化するJ-REITは、一般的に利回り商品として安定性が高いと言われています。
>株式会社等の普通法人なら,配当可能所得の 40% 程度をガッポリと法人税,住民税および事業税として持って行かれて,残った 60% 程度分から株主へ配当します.ところが,投資法人なら,配当可能所得のほぼ 100% を投資主へ分配することも可能なのです.

→ここだけを読むと、いくつかおかしいと思ったことがあります。
 1.持っているビル等の資産価値が落ちるとREIT価格が落ちる?
  それ以外に何故REIT価格が下落する要因があるのか?
  後は、黒字倒産系?
 2.持っているビルからの収益のうち90%を還元する場合、今後、商業施設や、オフィスを立てる
  場合、どのように資金繰りをしていくのだろう。。大体90%を配当に割り当てるっておかしくないか?
  この方法は、ウォーレンバフェットのバークシャー・ハサウェイとまったく異なる。インデックスファンドともまったく異なるなーっと感じさせられます。
 ようは、配当を出さないことで自社のストックをためるとか大事じゃないですか?仕組みを考えてくださいよ!そこの新興不動産企業本当にカタカナ企業平気なんですか?
 何ってことを日々考えています。
> http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20081010/104100/
> ニューシティ・レジデンス投資法人について以下抜粋
> しかし米国のサブプライムローン問題による信用収縮などで、新規融資や資本市場からの資金調達、借り換え、保有資産の売却がいずれも進まなくなった。そのため2008年10月末が期限となっている所得予定資産の決済と借入金の返済のめどが立たなくなった。

この仕組みを考えると個人的には、高配当のREITに私は投資しません。
世界的なREITでは、別の仕組みがあるかもしれませんが、配当重視ということは、配当を出すために自分の資金を搾り出していること、、そんな仕組みはあまり好きではないですねぇ。。。自社が大きくなるチャンスを削っているとも受け取れます。
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(2007/05/25)
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8件のコメント

  1. SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    不動産企業と不動産投資信託は分けて考えていらっしゃいますか?
    配当を出しているのはSPC(イメージ的にはここがリート)であってただの箱になります。
    リートが不動産投資信託といわれるように
    複数の不動産に投資を行うものなので
    SPC(管理会社)が成長することに意味はなにもありません。
    不動産投資信託の基準価格の源泉は不動産物件であり
    配当は賃貸収入であり、不動産の入れ替え等にともなう
    売却益になります。
    投資信託とは投資対象の利益、損失はすべて投資家に還元されるですよね?まぁ10%は手続き関係の費用や解約時の資金なのでしょうね。株と違い物件を売却できる訳ではないですし。解約時の対応は賃貸収入から行われるのが妥当でしょうし。
     1.持っているビル等の資産価値が落ちるとREIT価格が落ちる?
    一般的に投資家から集めたお金のほかに、銀行等からお金を借りてレバレッジをかけているので金利水準が上がってしまえば収益を圧迫するので価格下落要因になるでしょうね。
    黒字倒産・・・概念的には資金の借り換えができなかったということだと思います。融資資金は通常物件を担保にして行われるので不動産価格が下落している現状、融資額も減ってしまい
    負債をカバーできなくなったのではないでしょうか。
     2.持っているビルからの収益のうち90%を還元する場合、今後、商業施設や、オフィスを立てる場合、どのように資金繰りをしていくのだろう。。大体90%を配当に割り当てるっておかしくないか?
    増資(投資信託の口数を発行)で資金調達することになります。
    当然、金融機関からの借入も同時に調整するのでが。

  2. SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    最近以下の記事を書きました。
    必見、「危ないJ-REITの見分け方――全42銘柄を徹底分析」
    http://blog.livedoor.jp/mightitoumight/archives/2008-11.html#20081108
    プロの分析を見ても破綻を予期できていません。REITに関しては金融の整備が進まないと難しいですね。親会社を見る必要もあります。
    投資信託ポチ!

  3. SECRET: 0
    PASS: 72f01ad925356b4992d16bcf03d0b895
    あきさんのコメントでほぼ大丈夫なんで、ちょっとだけ補足するだけにしておきます。
    私はJ-REITの仕組み自体は特に間違ってないと思っています。収入源は賃料によるもので市況によらず安定してるために配当を90%出しても問題ないです。「戸売り」じゃなくて「賃貸」ってとこがミソです。「戸売り」なら大幅値引きもありえますが、「賃貸」が5割も6割も値引きとかないっしょ?ゆえに破綻などありえない"はず"でした。
    じゃあ、なんで破綻するか、そりゃあ「投資家と交わしたはずのオキテを破ったから」に決まってるじゃないですか!"収入源は賃料によるもの"とするはずがお構いなしにガバガバ物件を買いあさった。そして不動産の値下がりによって貸し剥がしにあってジエンド…、なんやそれ?って感じです。
    黒字倒産・・・決算書に見えてる部分と、資金繰りの現状が合致していないんですよね。これは大いに問題です。もう一つ、賃料収入だけで言えば黒字になるに決まってるんですが、資産価値の減損のルールがテキトーなのでトータルで投資家にとってプラスになっているかどうかは大いに疑問です。
    私が一番J-REITに投資したくない理由は投資家の利益にそぐわない増資、借入、物件取得が横行していることです。既存株主がどんどん損していく仕組みですから。誰が長期投資なんてするものかと。

  4. SECRET: 0
    PASS: 0f0d6889ad3f869fc4bd7c2286c1c1d6
    >あきさん
     すいませんありがとうございます。
     素人ですので分からない所について、多々有りますが、ご認識いただければと思います。
     日経サイトを読み直しました。
     http://www.nikkei.co.jp/money2/abc/abc3_2.html
     後不動産.info
    http://hudohsan.info/hudoh_column/t_hudohsan_08.html
    【SPCの仕組み】
    ~SPCの仕組み~
    資産流動化法のSPCを使った一般的な不動産証券化の仕組みについて説明致します。
    1-はじめに不動産保有会社がSPCを設立致します。
    2-SPCは不動産に対しての証券を発行致します。
    3-SPCは資産対応証券の発行によって得た資金や借り入れで調達した資金によって不動産を取得致します。
    4-SPCは種臆した不動産の管理・処分で得た収入によって、支払いを致します。
     SPCの仕組みを読み直しましたが、キャッシュフローが悪化すると、一気に金の流れが止まりそう。。貸し渋りが起きるといきなり金の流れが止まりそう。。
     不動産価値が上がり続けるとか、常にお金をかり続けられないと難しそうですね。。

  5. SECRET: 0
    PASS: 0f0d6889ad3f869fc4bd7c2286c1c1d6
    >kackyさん
    >じゃあ、なんで破綻するか、そりゃあ「投資家と交わしたはずのオキテを破ったから」に決まってるじゃないですか!"収入源は賃料によるもの"とするはずがお構いなしにガバガバ物件を買いあさった。そして不動産の値下がりによって貸し剥がしにあってジエンド…、なんやそれ?って感じです。
    不動産会社が、SPCを通じてこの物件は投資家に買い取ってもらお~。
    に対して、買ったら、さらにずたぼろな買いあさりが始まるって感じですかね。。
    それだと、法人の評価も含めてJREITって感じですね。
    今、会計学を仕事で勉強しているので、黒字倒産自体は勉強していますが、、、
    「これって、出費多すぎじゃない?」って指摘できる人間が居ないままやり放題やられないと起きない現象に思えます^^;

  6. SECRET: 0
    PASS: 0f0d6889ad3f869fc4bd7c2286c1c1d6
    http://hudohsan.info/hudoh_column/t_hudohsan_07.html

    【SPCとは】
    ~SPCとは~
    オフ・バランスを図りたい企業は、SPCという種類の会社を作り、そこに不動産を売却して、身軽になります。
    企業では、この売却代金を借金の返済に充てたり、リストラの原資(元手)とすることができます。
    この他、必要に応じて、証券を発行することもできます。
    SPCが解散する際、投資家は資産の分配を受けることができます。
    こうして、不動産の表面的なオーナーがSPC、実質的なオーナーが証券を購入した投資家へと替わります。

    「オフ・バランスを図りたい企業は、SPCという種類の会社を作り、そこに不動産を売却して、身軽になります。」ん?SPCは買い取るのか?どこからそんな資金が出るのか?
    さらに、投資家に90%も金払うのか?そんなに家賃でできるのか?
    もうすこしREITについて勉強する必要がありそうです。 かわなそうな気がしますが。。

  7. SECRET: 0
    PASS: 0f0d6889ad3f869fc4bd7c2286c1c1d6
    実はニューシティーレジデンスとか ・・・・・・持っているわけではなく、
    カタカナ名でかっこいいと思っていましたが、、。
    http://www.ncrinv.co.jp/portfolio/rates.html
    ホームページを見て、今もとても稼働率が高いなぁと感じますが、
    それでも潰れてしまう仕組みの悪さがあったのだと思います。

  8. 【ニューシティ・レジデンス】についてブログの検索結果をまとめると…

    ニューシティ・レジデンス についてブログの検索結果をまとめると…

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