住宅ローンを繰上げ返済しないほうがいい人と繰上げたほうがいい人


住宅ローンを繰上げ返済しないほうがいい人と繰上げたほうがいい人についてメモします。2017年6月時点での考え方です。

■矢向の場合

矢向は住宅ローンを組んだとき、当時2013年の年末でしたが、変動金利:0.75%(0.775?)で住宅ローンを組みました。
金額にすると3210万円でした既に完済するだけの資産を持っている状態ですが、できるだけ繰り上げ返済をしていません。

そういった考え方について本ブログにまとめます。

住宅ローンを繰り上げない、3つの理由

  1. 人生で一回だけ、低金利で借り入れができている
  2. 資産の利回り>借入金利の利回りとなっている
    以下のURLで山崎元さんが書かれていますが、グローバル株式インデックスの想定リターンは6.0%とのことです。これは、長期、低金利で借り入れている返済に回される方は何かがずれている気がします。
    (グローバル株式の運用利回りがもっと低いと考える方は、返済を優先的に返済に回されたほうがいいです。)
    https://www.rakuten-sec.co.jp/web/market/opinion/fund/yamazaki/0238.html
  3. 繰り上げると元の資産に復旧させることが大変
    極端な例ですが、例えば、3000万円持っている人が2800万円を繰り上げ返済した場合では以下のように資産を倍増させる必要があります。
    ・3000万円を5000万円にするには、1.7倍
    ・200万円を5000万円にするには、25倍一目見ても、運用で資産を25倍にするのはかなり困難なことだと分かります。

ただし、一つだけ選ぶとすると「1.人生で一回だけ、低金利で借り入れができている」という人るの理由だけでも長期で借り入れる理由には十分だです。

■繰上げ返済しないほうがいい方

住宅ローン金利以上に資産運用の利回りが稼げる方は、自分の資産を取り崩して住宅ローンを返済する必要はない。
資産運用で稼げる金額>住宅ローンの金利

■繰上げたほうがいい方

住宅ローンの金利ほど資産運用の利回りで稼げないと割り切られている方は、住宅ローンを繰り上げ返済されたほうがよい。

ただし、グローバル株式インデックスのリターンが6%であることを考えるとグローバル株式インデックスファンドを購入するのも良い考え方。
資産運用で稼げる金額<住宅ローンの金利

■結論(BestSolution)

住宅ローンの金利と、グローバル株式インデックスのリターンが高いと考えて繰り上げ返済せずに給与口座から毎月徐々に返済しながら、資産を作っていくことがBestSolutionになります。

私の場合以下のような資産推移に成りますが、2013年の住宅ローン頭金支払い、引越し代、色々な家電製品の支払いなども有り、一度 -30%程度となっている箇所のリカバリにかなりの期間要しています。

 

■矢向さん資産メモ

基準日 全資産 前年比増額 前年比資産
増額率
2010/1/1 ¥13,120,000 ¥519,411 4.12
2011/1/1 ¥14,915,037 ¥1,795,037 13.68
2012/1/1 ¥20,538,853 ¥5,623,816 37.71
2013/1/1 ¥14,536,407 ¥-6,002,446 -29.22
2014/1/1 ¥17,910,022 ¥3,373,615 23.21
2015/1/1 ¥22,500,000 ¥4,589,978 25.63
2016/1/1 ¥30,700,658 ¥8,200,658 36.45
2017/1/1 ¥34,467,459 ¥3,766,801 12.27

 

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